Question 1

ค่าโอนบ้าน 5 ล้าน เสียเท่าไหร่?

Accepted Answer

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์มาตรฐานอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า สำหรับบ้านราคา 5 ล้านบาท คิดเป็น 100,000 บาท โดยปกติผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งจ่ายฝ่ายละ 50,000 บาท นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง (กรณีกู้ธนาคาร) อย่างไรก็ตาม ถึง 30 มิ.ย. 2568 มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ใช้โปรแกรมคำนวณด้านบนเพื่อดูตัวเลขแยกรายการที่แม่นยำครับ

Question 2

ค่าโอนบ้านใครเป็นคนจ่าย?

Accepted Answer

กฎหมายไม่ได้กำหนดตายตัวว่าใครต้องจ่าย ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย รูปแบบที่พบบ่อยในตลาดมี 3 แบบ คือ แบ่งกัน 50/50 (นิยมที่สุด) ผู้ขายจ่ายทั้งหมด หรือผู้ซื้อจ่ายทั้งหมด ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายนั้น โดยทั่วไปผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ

Question 3

ซื้อบ้านมือสอง ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง?

Accepted Answer

ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านมือสองประกอบด้วย 4 รายการหลัก ได้แก่ (1) ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน (2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครองและเงื่อนไขทางกฎหมาย (3) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามอัตราก้าวหน้า และ (4) ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (กรณีกู้ธนาคาร) ใช้โปรแกรมคำนวณด้านบนเพื่อดูตัวเลขทั้งหมดครับ

Question 4

ขายบ้านเสียภาษีอะไรบ้าง?

Accepted Answer

ผู้ขายอาจมีค่าใช้จ่ายสำคัญ 3 ประเภท ได้แก่ (1) ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครอง (2) ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินตามอัตราก้าวหน้า และ (3) ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ตามที่ตกลงกับผู้ซื้อ (ค่าธรรมเนียมโอนไม่ถือเป็นภาษี แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระที่สำนักงานที่ดิน)

Question 5

ขายคอนโดถือครองไม่ถึง 5 ปี เสียภาษีอะไรบ้าง?

Accepted Answer

กรณีที่ยังไม่เข้าเงื่อนไขได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า บวกกับภาษีหัก ณ ที่จ่ายและค่าธรรมเนียมโอน ค่าใช้จ่ายรวมอาจอยู่ในระดับหลายเปอร์เซ็นต์ของราคาขาย ขึ้นอยู่กับราคาประเมิน ระยะเวลาถือครอง และภาระภาษีของแต่ละกรณี ควรใช้โปรแกรมคำนวณเพื่อดูตัวเลขที่แม่นยำสำหรับสถานการณ์ของคุณครับ

Question 6

ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร และใครต้องจ่าย?

Accepted Answer

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) อัตรา 3.3% เป็นภาษีที่ผู้ขายต้องจ่ายในกรณีที่โดยทั่วไปมักเกิดขึ้นเมื่อยังไม่เข้าเงื่อนไขได้รับยกเว้นตามกฎหมาย เช่น ระยะเวลาถือครองและการมีชื่อในทะเบียนบ้าน คำนวณจากราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า หากเข้าเงื่อนไขได้รับยกเว้น จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน เงื่อนไขการยกเว้นมีรายละเอียดปลีกย่อย ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ครับ

Question 7

ค่าอากรแสตมป์คิดอย่างไร?

Accepted Answer

อากรแสตมป์อยู่ที่ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า ใช้ในกรณีที่เข้าเงื่อนไขได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ขายบ้านราคา 4 ล้านบาท ราคาประเมิน 3.5 ล้านบาท คิดอากรแสตมป์จาก 4 ล้าน = 20,000 บาท

Question 8

ราคาประเมินกรมธนารักษ์คืออะไร?

Accepted Answer

ราคาประเมินกรมธนารักษ์คือราคาที่รัฐบาลกำหนดขึ้นสำหรับแต่ละพื้นที่ ใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน ไม่ใช่ราคาตลาดจริง ราคาประเมินมักแตกต่างจากราคาตลาด ขึ้นอยู่กับทำเลและประเภทอสังหาริมทรัพย์ สามารถตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ treasury.go.th หรือสอบถามที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ครับ

Question 9

โอนบ้านให้ลูก เสียภาษีอะไรบ้าง?

Accepted Answer

กรณีโอนบ้านให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย (ไม่ใช่บุตรบุญธรรม) โดยทั่วไปเสียค่าธรรมเนียมโอนในอัตราพิเศษ 0.5% ของราคาประเมิน และอาจได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ยังต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามเกณฑ์ปกติ เงื่อนไขและอัตราค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนแปลงตามกฎหมายและความสัมพันธ์ของผู้โอนกับผู้รับโอน ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนทำธุรกรรมครับ

Question 10

ขายบ้านได้กำไร ต้องเสียภาษีเงินได้ไหม?

Accepted Answer

ในไทยไม่มีภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่ต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคำนวณจากราคาประเมิน ไม่ใช่กำไรจริง วิธีคำนวณคือนำราคาประเมินหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำไปคูณอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า จึงยิ่งถือครองนานยิ่งเสียภาษีน้อยลงครับ

Question 11

คำนวณค่าโอนบ้านออนไลน์ได้อย่างไร?

Accepted Answer

ใช้โปรแกรมคำนวณค่าโอนบ้านของ Alpha-S7 ด้านบนได้เลยครับ กรอกข้อมูล 5 อย่าง ได้แก่ ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ราคาขาย ขนาดพื้นที่ ราคาประเมินกรมธนารักษ์ และจำนวนปีที่ถือครอง โปรแกรมจะคำนวณค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย พร้อมแสดงผลแยกรายการทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายฟรีโดยไม่ต้องสมัครสมาชิก

Question 12

ราคาประเมินกับราคาขาย ใช้อะไรคำนวณภาษี?

Accepted Answer

ขึ้นอยู่กับประเภทภาษีครับ ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายและราคาประเมิน ส่วนภาษีหัก ณ ที่จ่ายใช้ราคาประเมินเป็นฐานคำนวณเสมอ ไม่ใช่ราคาขายจริง ดังนั้นแม้จะขายได้ราคาสูง ภาษีหัก ณ ที่จ่ายก็ยังคำนวณจากราคาประเมินเท่านั้น โปรแกรมคำนวณด้านบนจัดการตรรกะนี้ให้อัตโนมัติครับ

โปรแกรมคำนวณค่าภาษีโอนบ้านและคอนโดThailand Property Transfer Cost Calculator

คำถามที่พบบ่อย เกี่ยวกับค่าโอนและภาษีอสังหาริมทรัพย์